過去兩年多時間里，中國房地產市場發生大逆轉，被債務拖垮、被迫退市的房企前赴后繼，它們該如何火線求生？

已很久不發聲的王石，在日前舉辦的亞布力論壇上，給不太景氣的市場打了一劑雞血。他指出，房地產高增長時代雖然結束，可市場機會才剛剛開始。

他所說的市場機會，主要來自地產企業的非房業務。

(資料圖片僅供參考)

與王石明確指出市場機會不同，地產“前浪”馮侖或許更崇尚大自然的叢林法則。他認為大浪淘沙之后，留下來的優質房企，自然會圍繞產品和空間挖掘效益。

這一方面，為房企生存指出一條明路，也是當下房企可持續性經營的唯一出路。

兩種聲音

日本大和房屋房地產業務與非房業務收入占比30年的變化，出現在日前王石在亞布力論壇的發言稿中。這成為中國房企未來發展的一個參照——在非房業務里鉆營，或許會成為未來房企的主流。

也就是說，未來的房企不會依賴于賺取銷售房屋的利潤，而是利用自持物業的運營，提升收入和效益。

王石一手帶大的萬科，也曾有過掙扎。

起步初期的萬科，靠進出口業務壯大，所涉行業一度多達19個。直至上世紀90年代，才確定住宅開發的主業。

直到2017年，公司入股全球最大物流企業普洛斯、并購太古冷鏈，開啟多元化轉型。

早年，王石對多元化較為抗拒。2012年從美國游學回來，他就喊出一句經典語錄：“就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒里伸手出來干擾你。”

如今，他截然相反的發聲，被廣泛視作對萬科穿越周期、成為行業常青樹的某種肯定。

在萬科財務報表中，非房業務收入數據，越來越顯眼。

2022年，公司5038.4億元收入中，經營服務業務全口徑收入為512.6億元，同比增長23.1%，占公司收入的10%。

在經營性收入中，萬物云、萬科商業，分別實現收入303.2億元、87.2億元，物流和泊寓年收入規模，均超過30億元。

不僅萬科，龍湖、新城控股及華潤等大型房企都在轉型，提升對商業等非房業務規模。

馮侖認為，在地產后開發時代里，樓市經過青春期后，必然會萎縮和減量，9成以上住宅開發商會被自然淘汰，存活的優質房企，自然會找到增收的門道。

兩類人物

馮侖、王石同屬于上世紀90年代初期崛起的地產人，一同經歷房地產崛起和輝煌，也同時看到行業走上下坡路。

馮侖1991年在海南創立萬通集團，初創人員中，還有易小迪、潘石屹等5人，人稱萬通六君子。

在海南房地產泡沫中，馮侖帶領萬通集團，成功攫到第一桶金后全身而退，1993年在北京設立萬通地產，開始真正的地產開發商生涯。

兩年后，萬通六君子正式分家。潘石屹創立SOHO中國、易小迪創立陽光100中國，劉峰回歸農業、王功權和王啟富僅在地產行業短暫停留，即轉型做投資。

易小迪、馮侖和潘石屹，3人幾乎同時押注非住宅賽道，完美錯過了中國住宅市場發展黃金期，命運軌跡也由此改變。如今，馮侖退出萬通、潘石屹遠走海外，僅剩易小迪苦苦支撐。

馮侖和王石兩人最早的交集，應是發生在1999年，他們與建業地產胡葆森等聯合成立中城聯盟，旨在發起新住宅運動，后來不了了之。

王石接觸地產行業的時間，遠比馮侖早。1988年，王石的現代科教儀器展銷中心更名為萬科，不久就參與深圳威登別墅地塊的土地拍賣，正式踏進地產領域。

1989年萬科完成股份制改造，兩年后登陸深交所，走上萬億市值的長征之路。

與馮侖地產教父、自媒體人及投資人人設相比，王石的身份和業余生活相當豐富，即便任職萬科董事長期間，仍能頻繁抽身參與登山、皮劃艇、滑翔傘等戶外運動，同時，還是一個執著的社會公益、雙碳經濟踐行者。

兩種生意

2016年，馮侖出售所持有萬通集團的全部股權，徹底退出一手創建的企業。近幾年主要通過公開活動和自媒體發聲，繼續對房地產行業指點江山，被外界稱為“地產思想家”。

作為萬通六君子之首，馮侖其實不算真正意義上“成功”的商人，近年做了不少帶有理想色彩的項目。比如，自掏腰包參與發射衛星、在美國雙子塔上建中國中心等等。

這讓他在地產行業里，如一股清流般的存在。他的偏執和宋衛平近乎一樣。只不過，宋衛平將主要精力聚焦在綠城以及后來二次創業的藍城的產品上，馮侖則對商業項目賦予更多可能性。

或許正是執著于理想化，馮侖離開萬通之后，走的路并不輕松，且頻繁踩雷。

2021年，他涉嫌挪用4248萬元資金被三亞警方立案，事涉與國壽（三亞）健康投資的糾紛；今年3月被北京第四中院列入被執行人，執行標的2857.38萬元，涉及與篤遐公司的投資糾紛。

由人前風光的地產教父，一下子成了老賴，年過六旬的馮侖，心里應該不大好受。

王石從來沒有遇到這樣的狀況，從萬科榮退之后，始終處于聚光燈下，從來不缺關注，就連疑似割了雙眼皮，也會成為熱點話題。

去年，他控制的深石收購計劃登陸聯交所，在房地產艱難的年景里，開啟了另一賽道的征程。

因為早年涉獵廣泛，讓王石在退休之后的投資游刃有余。在退休第二年，他設立了深潛DeepDive，獲得A輪千萬元融資。

2019年，他的投資業務從運動領域轉身醫療、健康，聯合幾位投資人在耶路撒冷創立中海以德，專注于治療乙肝創新藥的研發。

當地產商的標簽逐漸褪去，王石和馮侖的轉型方向截然相反。其實，馮侖早已意識到兩人的差距。他說，王石在做企業，自己在做老板。