股票技能剖析（Stock Analysis）：證券商場(chǎng)的價(jià)格是雜亂改變的，出資者在這個(gè)商場(chǎng)上進(jìn)行出資時(shí)都要有一套辦法來(lái)擬定或挑選出資戰(zhàn)略進(jìn)行出資。股票技能剖析是以猜測(cè)商場(chǎng)價(jià)格改變的未來(lái)趨勢(shì)為意圖，經(jīng)過(guò)剖析前史圖表對(duì)商場(chǎng)價(jià)格的運(yùn)動(dòng)進(jìn)行剖析的一種辦法。股票技能剖析是證券出資商場(chǎng)中十分遍及使用的一種剖析辦法。

【資料圖】

6月10日：短線大盤技能上還有回調(diào)壓力 耐

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“是有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)這個(gè)事，本年年初公司在廣州的項(xiàng)目就搞過(guò)一次，這次是在公司全國(guó)一切的項(xiàng)目推廣，可是現(xiàn)已搞完了。”9月6日上午，記者在恒大地產(chǎn)集團(tuán)(3333.HK，下稱恒大)旗下長(zhǎng)沙恒大雅苑查詢“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”一事時(shí)，項(xiàng)目部的置業(yè)參謀告知記者。

此前的8月30日，恒大發(fā)布2011年半年報(bào)，公司完成凈利潤(rùn)58.2億元，超越行業(yè)龍頭萬(wàn)科A(000002.SZ)。可是，此刻在長(zhǎng)沙——占恒大出售額94%的二三線城市的代表——卻傳出恒大經(jīng)過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)“征集后期開(kāi)發(fā)資金”的說(shuō)法。

本年7月和8月，恒大在旗下一切開(kāi)發(fā)項(xiàng)目推廣針對(duì)內(nèi)部職工“7折購(gòu)房”的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。一起還以VIP認(rèn)籌、誠(chéng)心掛號(hào)等方法向大眾購(gòu)房者進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)籌，在項(xiàng)目開(kāi)盤前收取數(shù)額不等的現(xiàn)金。這種違法出售行為早在數(shù)年前即已被國(guó)家房地產(chǎn)主管部門明令禁止。

“現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)信貸吃緊，恒大的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能是公司為下半年積蓄開(kāi)發(fā)資金的一種手法。可是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)自身是不合法的，并且還存在危險(xiǎn)，一旦開(kāi)發(fā)商不能如期交房或房子呈現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，乃至攜款逃跑，購(gòu)房人很難遭到法律保護(hù)，交納的誠(chéng)心金也難以追回。”區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)家、湖南商學(xué)院經(jīng)貿(mào)系主任柳思想直言內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的危險(xiǎn)地點(diǎn)。

內(nèi)部職工7折購(gòu)房

“咱們這兒的房源是恒大內(nèi)部職工的優(yōu)惠房，你只需交10萬(wàn)元的目標(biāo)費(fèi)，就能夠賤價(jià)買到恒大的房子。”

記者得悉，恒大自2011年7月開(kāi)端全面推出職工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。

長(zhǎng)沙恒大雅苑工作人員泄漏，只需是超越一年工齡的恒大職工，在交納誠(chéng)心金，與公司簽定內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，就能夠7折買房，一起還能夠享用公司的其它優(yōu)惠，“最低能夠到達(dá)6.3折”，可是要求在簽定認(rèn)購(gòu)合同后一個(gè)月內(nèi)一次性付清悉數(shù)房款。

恒大雅苑現(xiàn)在的價(jià)格約為7000元/平方米，按7折核算，加上公司的其它優(yōu)惠，公司內(nèi)部職工的購(gòu)房?jī)r(jià)格低于5000元/平方米。而大眾購(gòu)房者即使付全款，也只能拿到9.5折的優(yōu)惠。

在另一個(gè)項(xiàng)目長(zhǎng)沙恒臺(tái)甫都，置業(yè)參謀向記者泄漏，他們也能夠享用7折購(gòu)房的優(yōu)惠，“不過(guò)恒臺(tái)甫都的房子面積都很大，在200平方米-290平方米之間，因此咱們這兒的職工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的很少”。除了長(zhǎng)沙，恒大其它城市的項(xiàng)目也都有這項(xiàng)優(yōu)惠。

“你說(shuō)的這個(gè)工作我知道，這是咱們集團(tuán)公司針對(duì)內(nèi)部職工的福利，不過(guò)上個(gè)星期現(xiàn)已搞完了，你能夠去看看他人有沒(méi)有目標(biāo)轉(zhuǎn)讓。”9月6日，記者致電武漢恒大城項(xiàng)目時(shí)，置業(yè)參謀彭小姐快人快語(yǔ)。

恒大實(shí)施的賤價(jià)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，成為許多置業(yè)參謀的生財(cái)之道。記者得悉，許多沒(méi)有購(gòu)房需求的恒大職工，在拿到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠目標(biāo)后，以數(shù)萬(wàn)元的價(jià)格，將其倒賣牟利。

“咱們這兒的房源是恒大內(nèi)部職工的優(yōu)惠房，你只需交10萬(wàn)元的目標(biāo)費(fèi)，就能夠賤價(jià)買到恒大的房子，比商場(chǎng)價(jià)至少廉價(jià)1000元/平方米。”長(zhǎng)沙一家房產(chǎn)中介向記者兜銷手中的恒大華府內(nèi)部目標(biāo)。

他告知記者，購(gòu)買恒大華府的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房，一般需求一次性付全款，少量可在一年內(nèi)分三次付清，可是付清房款后，只能拿到內(nèi)部職工開(kāi)具的收據(jù)，一年后才能與開(kāi)發(fā)商簽合同。

至于大眾購(gòu)房者買了目標(biāo)后，屆時(shí)房子怎么更名過(guò)戶?恒大的一名置業(yè)參謀暗里泄漏，恒大管理層現(xiàn)已口頭許諾能夠更名，至于詳細(xì)時(shí)刻和方法，到本年年底看方針改變?cè)俣ā?/p>

超億平方米土儲(chǔ)后的資金渴求

“公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施翻滾開(kāi)發(fā)，工程時(shí)刻抓得很緊，對(duì)資金的需求十分大，而靠項(xiàng)目對(duì)外出售回籠資金，速度又太慢。”

恒大緣何如此大方向內(nèi)部職工讓利售房?

上市以來(lái)，恒大一向采納“賤價(jià)拿地、快速開(kāi)發(fā)、海量推盤、賤價(jià)出售”的“短周期、長(zhǎng)開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略，而海量推盤必定要求公司加速工程進(jìn)度，資金的需求也隨之加大。

恒大2011年半年報(bào)稱，公司方案將坐落二三線城市的92個(gè)項(xiàng)目中的大多數(shù)項(xiàng)目，在本年下半年連續(xù)推出。一起要求新項(xiàng)目在獲得后6個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤出售，契合條件的樓棟在一年內(nèi)交房承認(rèn)收入。恒大現(xiàn)在在建工程面積為3165萬(wàn)平方米，為全國(guó)房企之最。

“公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施翻滾開(kāi)發(fā)，工程時(shí)刻抓得很緊，對(duì)資金的需求十分大，而靠項(xiàng)目對(duì)外出售回籠資金，速度又太慢，所以不得不想方設(shè)法融資。”恒大長(zhǎng)沙分公司的一位項(xiàng)目經(jīng)理向記者暗里泄漏。

2011年上半年恒大新增土地儲(chǔ)藏4897平方米，在全國(guó)101個(gè)城市的土地總儲(chǔ)藏達(dá)1.35億平方米。以其發(fā)表的617元/平方米的拿地成本核算，至少套住了恒大832.95億元資金。土地很多囤積和項(xiàng)目快速開(kāi)發(fā)，使得公司資金需求像永久填不滿的洞口，并從而導(dǎo)致公司資產(chǎn)負(fù)債率高企，而這一直是恒大的一塊心病。

財(cái)報(bào)顯現(xiàn)，2009年、2010年、2011年1-6月，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為79%、80%、80%，均勻高出萬(wàn)科A約5個(gè)百分點(diǎn)。

曲線融資“過(guò)冬”

記者得悉，恒大還經(jīng)過(guò)VIP掛號(hào)、誠(chéng)心掛號(hào)等內(nèi)部認(rèn)籌方法，向大眾購(gòu)房者收取數(shù)額不等的誠(chéng)心金，為公司后續(xù)開(kāi)發(fā)曲線募資。

很多拿地和在建工程已令恒大資金鏈吃緊，而繼續(xù)縮緊的外部融資環(huán)境則令這種情況落井下石。

最近數(shù)年，在資金緊張上吃過(guò)大虧的恒大，現(xiàn)現(xiàn)已過(guò)多種途徑進(jìn)行融資。2008年6月，恒大香港上市失利后，曾以發(fā)行可轉(zhuǎn)債的方法，向新世界開(kāi)展(0017.HK)、美林銀行、德意志銀行等私募6億美元;2011年1月，恒大發(fā)行了總額達(dá)92.5億元的人民幣優(yōu)先收據(jù)。

此次內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，僅僅公司曲線融資的途徑之一。記者得悉，恒大還經(jīng)過(guò)VIP掛號(hào)、誠(chéng)心掛號(hào)等內(nèi)部認(rèn)籌方法，向大眾購(gòu)房者收取數(shù)額不等的誠(chéng)心金，為公司后續(xù)開(kāi)發(fā)曲線募資。

“咱們項(xiàng)目估計(jì)10月、11月開(kāi)盤，你能夠提早半個(gè)月來(lái)認(rèn)籌，認(rèn)籌金額是1萬(wàn)元，正式開(kāi)盤后，這個(gè)錢能夠轉(zhuǎn)定金抵房款。”9月4日，記者在長(zhǎng)沙瀏陽(yáng)恒大華府項(xiàng)目查詢時(shí)，置業(yè)參謀向記者詳解大眾購(gòu)房者內(nèi)部認(rèn)籌流程。

長(zhǎng)沙恒臺(tái)甫都和武漢恒大城兩個(gè)項(xiàng)意圖置業(yè)參謀也向記者泄漏，購(gòu)房者能夠在開(kāi)盤前半個(gè)月至3個(gè)月進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)籌。此前的2010年8月，恒大旗下合肥恒大華府曾因內(nèi)部認(rèn)購(gòu)而被媒體曝光。但恒大如同不在乎這種曝光，因此一年后故技重施。

這樣的曲線融資，略可為恒大籌措部分流動(dòng)資金。以湖南為例，現(xiàn)在恒大在湖南長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)等地共10個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。內(nèi)部職工稱，此次湖南區(qū)域內(nèi)部認(rèn)購(gòu)住宅數(shù)量超300套。如以50萬(wàn)元/套核算，加上向大眾購(gòu)房者進(jìn)行的內(nèi)部認(rèn)籌金，恒大在湖南可提早回籠資金2億元，全國(guó)一切項(xiàng)目相加，回籠資金更為可觀。

恒大想方設(shè)法積蓄資金“過(guò)冬”，但它采納的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、認(rèn)籌、交誠(chéng)心金等方法，卻顯著違反了住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部以及湖南省和長(zhǎng)沙市的有關(guān)規(guī)定。它幸運(yùn)的是，盡管違規(guī)卻并未支付多大的價(jià)值，所以才不憚?dòng)诙啻胃半U(xiǎn)。