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近年來(lái)，國(guó)家積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。我國(guó)現(xiàn)行征收的稅種中，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)均以房地產(chǎn)“評(píng)估價(jià)值”為基準(zhǔn)。房屋價(jià)值評(píng)估這一前置條件是國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)稅收的重要計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，影響我國(guó)稅收的“稅基”。

房地產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)的評(píng)估人員在綜合分析了房地產(chǎn)的幾個(gè)影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)科學(xué)的評(píng)估方法和一定的評(píng)估目的以及估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行判斷和推測(cè)，并出具評(píng)估報(bào)告。但是給出的評(píng)估報(bào)告是否公正客觀、當(dāng)前該行業(yè)的法律法規(guī)是否對(duì)該行業(yè)進(jìn)行了規(guī)范、是否有專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督呢？

根據(jù)筆者在實(shí)際工作中的了解，當(dāng)前我國(guó)“房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值評(píng)估”市場(chǎng)仍存在諸多亂象：

行業(yè)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)下風(fēng)險(xiǎn)與收益的博弈。當(dāng)前的房產(chǎn)評(píng)估大都是“走過(guò)場(chǎng)”，全憑委托人跟評(píng)估機(jī)構(gòu)談。一些新設(shè)立的小的評(píng)估機(jī)構(gòu)，為了爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，基本上是委托人要求什么價(jià)，他們就能評(píng)出什么價(jià)。從行政機(jī)關(guān)執(zhí)法來(lái)看，隨意評(píng)出的價(jià)格會(huì)給執(zhí)法者帶來(lái)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，給國(guó)家造成巨大的稅收損失。從評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)看，價(jià)格隨意性會(huì)直接抹黑整個(gè)行業(yè)。

當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的技術(shù)人員普遍專業(yè)性不強(qiáng)。做房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)人員多是剛畢業(yè)的大學(xué)生，平均年齡較低，且所學(xué)專業(yè)參差不齊，很多和房地產(chǎn)評(píng)估關(guān)聯(lián)性不大。當(dāng)前很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)抵押報(bào)告，這種報(bào)告已經(jīng)接近流水化作業(yè)，對(duì)工作人員的專業(yè)性要求不高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到一個(gè)估價(jià)師的水平。行業(yè)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，使得從業(yè)人員收入得不到保障，從而造成整個(gè)行業(yè)發(fā)展的惡性循環(huán)。

對(duì)于有異議的評(píng)估值無(wú)法提起實(shí)質(zhì)性復(fù)核鑒定。我國(guó)雖然有相關(guān)規(guī)定，被拆遷人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，有權(quán)提起復(fù)核，復(fù)核后有權(quán)提起專家委員會(huì)鑒定，但是實(shí)踐中，被拆遷人往往根本見不到評(píng)估機(jī)構(gòu)，也拿不到正規(guī)的評(píng)估報(bào)告，如果對(duì)評(píng)估值有異議，也無(wú)法提起復(fù)核鑒定，變相剝奪了被拆遷人的程序性權(quán)利。

為此，筆者建議：加快房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)法律的制定和修改，促進(jìn)評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展；改變?cè)u(píng)估行業(yè)散兵游勇、各自為政、多頭管理的局面，盡量避免各個(gè)評(píng)估專業(yè)在執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、規(guī)則以及管理上存在巨大的差異，加強(qiáng)治理整頓和監(jiān)管，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)環(huán)境，依法維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的獨(dú)立性，協(xié)助房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)建立和完善信用檔案等自律機(jī)制；充分發(fā)揮稅務(wù)師行業(yè)力量，貫徹落實(shí)我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。

（作者系九三學(xué)社河南省委會(huì)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、河南中翰盛勝稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)）